פיצול נחלה - על מה ולמה?

פיצול נחלה חברת boost

תהליך פיצול נחלה מותנת במספר תהליכים ותנאים מקדימים:

כדי שפיצול המגרש מהנחלה יתאפשר, רשות מקרקעי ישראל מציבה תנאי יסוד שיש לוודא עמידה בהם:

תנאים בסיסיים:

1. רישום חלקה א': חלקה א' של הנחלה חייבת להיות רשומה בטאבו כיחידה נפרדת
2. הסדרת שימושים: כל השימושים בחלקות א' וב' חייבים להיות מוסדרים, ללא חריגות בנייה או שימושים לא מורשים
3. הסדרת חובות: נדרשת הסדרת כל חובות דמי החכירה ודמי השימוש
4. מגורי החוכר: החוכר חייב להתגורר בנחלה
5. היעדר תביעות: תנאי מהותי הוא היעדר תביעות בעלות או זכויות היסטוריות מצד האגודה או חבריה

בעלי זכויות בנחלה יכולים לבחור בין שני מסלולים:

מסלול א':

• דמי חכירה (3.75%)

יתרונות המסלול:

• אפשרות לבנייה נמוכה עד 375 מ"ר (בכפוף לאישור הוועדה המקומית ותכנית תקפה)
• ביטול דרישת הרצף הבין-דורי
• אפשרות לבניית יחידות דיור לחוכר ולקרובו.
• אפשרות לפצל מגרש תמורת תשלום של 33% משוויו.
• זכויות בנייה שנרכשו בעבר יתווספו למכסת 375 המ"ר.

מסלול ב':

• דמי רכישה (33%)
• תשלום חד פעמי גבוה יותר
• רכישת זכויות קיימות + עתידיות בקרקע ( כלומר כולל הפוטנציאל העתידי). 

הערה: בשל היתרונות הכלכליים מסלול דמי החכירה הוא הפופולרי יותר 

כיצד ניתן לפצל נחלה?

הליך פיצול נחלה במשק הינו הליך מורכב, אשר יכול להימשך כשנתיים שלוש, ודורש עבודה עם מספר בעלי מקצוע (מודדים, אדריכלים , עורכי דין ושמאים) . הליך הקצאת הזכויות במגרש מחייב בדיווח לרשויות מיסוי מקרקעין ובתשלום מס רכישה והיטל השבחה,כמובן עם רשויות התכנון והבניה בישראל.

כדי לבצע את הליך הפיצול יש לבצע תחילה הסדרה כוללת למשק, לאחר מכן להכין תוכנית תב"ע לפיצול אשר נדרשת באישור הוועדה המקומית , הוועדה המחוזית ורשות מקרקעי ישראל. במקביל לתב"ע יש צורך לבצע עסקה מול רשות מקרקעי ישראל בהתאם למסלולים שהוצגו מעלה . 

בנוסף לעסקה יש לבצע תוכנית תצ"ר (תוכנית לצרכי רישום) מול מיפוי ישראל על מנת לרשום את המגרש החדש כמפוצל מהנחלה.

נקודה חשובה – כאשר מפצלים מגרש מנחלה, המגרש החדש גורע מתוך הנחלה זכויות בניה למגורים ולכן יש לבחון לעומק את ייתרת זכויות הבניה שנשארות על הנחלה וזכויות הבניה שעוברות למגרש המפוצל.

בחינה זו תתן אינדיקציה טובה יותר עבור ההחלטה בביצוע העסקה מול רשות מקרקעי ישראל בגין היוון מלא של הזכויות או ביצוע תשלום מינימלי עבור המגרש המפוצל.

בתהליך שכזה ייעוץ, תכנון וליווי נכון יכול להיות ההבדל בהצלחת התהליך, קיצור הזמנים, העלויות וניצול מירבי של ההטבות בחוק.

חישוב עלויות מדויק לפיצול נחלה 2024

התשלומים העיקריים:

תשלום ראשוני להסדר:

• 3.75% מערך חלקת המגורים – תשלום חובה להצטרפות להסדר

תשלמ הפיצול:

• היוון לרמ"י: 29.25% משווי המגרש המפוצל (עבור זכויות של 160 מ"ר)
• תשלום נוסף: 33% משווי זכויות הבנייה הנוספות המותרות

תשלומים נלווים:

• היטל השבחה – לוועדה המקומית לתכנון ובניה
• מס רכישה – כאשר המגרש נרשם על שם צד ג'
• עלויות מקצועיות: אדריכל, מודד, עורך דין, שמאי

הנחות אזורי עדיפות:  ישנם איזורי אזורי עדיפות לאומית א' ו-ב' ואזורי קו עימות אשר חלים עליהם הנחות משמעותיות – מומלץ לבחון נקודתית בהתאם לכל איזור . ה

מגבלות מספר הפיצולים והגבלות:

מספר פיצולים מרבי: על פי החלטות רשות מקרקעי ישראל והיקף הבניה המותר, בעל הזכויות יוכל לבצע פיצול של שני מגרשים בלבד מתוך חלקת המגורים.

דרישות זכויות בנייה:

• חובה להשאיר 160 מ"ר לנחלה העיקרית

• חובה להקצות 160 מ"ר למגרש החדש

• חישוב היקף הבניה המותר תצמצם את האפשרות לביצוע יותר משני פיצולים

תנאי לפיצול שני: לאחר ביצוע פיצול מגרש ראשון בתשלום 33% + מע"מ, ורק לאחר שתאושר תב"ע לשלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים, ניתן יהיה לבצע פיצול של מגרש שני.

דוגמה מעשית לחישוב עלויות

נתונים לדוגמה:

• נחלה בשטח 30 דונם • חלקת מגורים: 2.5 דונם

• שווי הנחלה בשלמותה: 8,000,000 ₪

• שווי חלקת המגורים: 6,000,000 ₪

• שווי מגרש מפוצל (500 מ"ר עם 160 מ"ר זכויות בנייה): 2,500,000 ₪

חישוב התשלומים:

1. תשלום ראשוני להסדר: 6,000,000 ₪ × 3.75% = 225,000 ₪
2. היוון לרמ"י: 2,500,000 ₪ × 29.25% = 731,250 ₪ – הערה : במידה ויש זכויות נוספת על המגרש הם יחוייבו בתשלום של 33% + מע"מ. 
3. סה"כ תשלום לרמ"י: 956,250 ₪

לתשלום זה יתווספו:

היטל השבחה, מס רכישה (אם רלוונטי), ושכ"ט לבעלי מקצוע 

התייחסות לתמ"א 35 ומגבלות האגודה

מכסת יחידות הדיור:

• לו 2 בתמ"א 35 מגדיר את מספר יחידות הדיור המקסימאליות בכל מושב

• יש ישובים שכבר עברו את הרף ויש כאלה שעוד נותרה להם יתרה • האגודה של כל מושב אמורה לתת מידע לגבי יתרת יח"ד באותו המושב

התחייבות האגודה:

• נדרשת התחייבות האגודה לעמידה במכסת יחידות הדיור בהתאם לתמ"א 35 • החלוקה של יתרת יח"ד אמורה להתחלק באופן שווה בין חברי האגודה

חישוב הספירה:

• סופרים 2 יח"ד לכל נחלה וכל מגרש מגורים קיים

• כל פיצול מגרש מוסיף יח"ד למכסה הכללית של המושב.

שאלות ותשובות אודות פיצול נחלה

1. מהו פיצול נחלה ולמה כדאי לבצע אותו?
   פיצול נחלה הוא תהליך שבו מפרידים את חלקת המגורים (עד 2.5 דונם) משאר שטח הנחלה החקלאית. הפיצול מאפשר לבעלי הנחלה להעביר את זכויות הבעלות על בית המגורים הנוסף לילדים או למכור אותו לצד שלישי, תוך הפיכתו ליחידה עצמאית עם טאבו נפרד. התהליך מגדיל משמעותית את ערך הנכס ומאפשר גמישות רבה יותר בניהול הנכסים המשפחתיים.
2. כמה זמן אורך תהליך פיצול נחלה ומה הוא כולל?
   תהליך פיצול נחלה אורך בממוצע בין שנה לשנתיים, תלוי במורכבות המקרה והרשויות המעורבות. התהליך כולל מספר שלבים מרכזיים: קבלת אישור מרמ"י (רשות מקרקעי ישראל), אישור מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה, הסדרת היתרי בנייה אם נדרש, תשלום דמי היוון, והכנת תצ"ר (תכנית לצורכי רישום). כל שלב דורש התמודדות מול גורמים שונים והגשת מסמכים ותכניות מתאימות.
3. מהן העלויות הכרוכות בפיצול נחלה?
   העלויות של פיצול נחלה מורכבות ממספר רכיבים: דמי היוון לרמ"י (שיעור מסוים משווי המגרש המפוצל), שכר טרחת עורך דין, הוצאות תכנון ומדידה, אגרות לוועדות התכנון, והיטלי השבחה אם נדרשים. סכום העלויות הכולל משתנה בהתאם למיקום הנחלה, גודל השטח המפוצל, וערך הקרקע באזור. מומלץ לערוך בדיקת כדאיות כלכלית מקיפה לפני תחילת התהליך.

במסגרת הפעילות של BOOST פיתוח נכסים בע"מ אנו נותנים ליווי וייצוג מלא מול הוועדות והרשויות השונות על מנת להקל על הלקוח, לבצע הערכת עלויות וכדאיות כלכלית, הגשת התוכניות ע"י צוות אדריכלים מקצועי, ליווי משפטי לכל אורך הדרך והשגת הפיצול המיוחל בדרך המהירה והטובה ביותר עבורכם.

ליצירת קשר וקבלת הצעת מחיר: 077-8044737 לפרטים נוספים: Office@boost-k.com